在新时期，房屋征收成为城市更新、老旧小区改造、乡村振兴建设的有力补充，是做优做强中心城区，促进城市能级、城市品质提档升级的有效途径，也是改善人居环境、优化营商环境的重大工程，遇到的问题也越来越凸显，涉及社会经济发展的方方面面，备受社会关注。因此，如何运用可视化技术手段，还原房屋征收真实场景，确保土地、房屋、人员等底数准确，保障标准、政策、资金落实到位，实现过程化的审计监督，提高审计项目效率、改进模式，是审计人员需要深入研究的课题。

　　一、传统房屋征收审计存在短板和不足

　　房屋征收审计工作具有任务量大、质量要求高、涉及专业面广等特点，面临审计手段有限、审计力量薄弱、全面审计监督难度大等问题，导致房屋征收全过程监控不到位，难以保证资金使用效率，为政府节约建设资金。

　　（一）房屋征收审计监督难度大

　　房屋征收是房屋征收部门为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，征收单位和个人的房屋。房屋征收工作具有周期长、资金投入大、涉及面广、不可复原性等特点，以及面临着征迁难、融资难、现金流高风险等难题，也极易引发“微腐败”。

　　房屋征收审计需深入到土地与房屋征收、房屋拆除、补偿安置等全过程中，审查项目用地、规划、审批手续、征收补偿等方面的合理、合规、合法性，确保土地、房屋、人员等底数准确，保障标准、政策、资金落实到位。因审计力量薄弱、审计环节较多、征收补偿不透明等原因，全面审计监督难度大。

　　（二）房屋征收审计科技水平低

　　房屋征收审计作为一种监督手段，可以规范房屋征收行为，确保政策的统一执行，维护征拆工作公平、公正，增加房屋征收补偿的透明度，有效的减少了房屋征收过程中的摩擦冲突，推动房屋征收工作的顺利开展，提高资金使用效率，为政府节约建设资金。但是，房屋征收审计工作具有任务量大、质量要求高、涉及专业面广等特点，传统的技术手段已经无法满足全过程审计的需要。随着房屋征收实施，项目范围内的房屋、构筑物等地上物会被逐次清除，拆迁现场基本平整，无法查看房屋征收前后的对比情况，仅凭现存档案资料难以判断资料、数据的真实性、可靠性，也难以保证审计监督房屋征收补偿资金使用效果，这无疑给房屋征收审计工作带来巨大的挑战。

　　同时，随着大数据、人工智能、区块链、云计算等新技术兴起，促进数字技术与审计监督深度融合，赋能新时期审计数字化转型升级，对房屋征收项目审计方法、手段、模式等产生深远影响。

　　二、BIM技术在房屋征收审计中的应用优势

　　BIM技术作为新型信息技术的优秀代表，可以实现房屋征收项目的全生命周期审计，提高审计工作的准确度和效率，增强审计过程中的透明度，其优势主要表现在：

　　（一）房屋可视化

　　传统房屋征收项目中，通常采用1：500地形图作为项目底图，逐户、逐房拍照、摄像，随着项目开展及时用不同颜色标识房屋状况，反映项目征收实际情况。地形图虽在一定程度上可以反映房屋的坐落、四至、面积等信息，但无法展示房屋的高度、门窗口、檐口等立面结构、装饰装修、新旧程度等实际面貌。照片、视频虽可反映房屋的装饰装修，但比较孤立、量大，无法全面、整体反映房屋实际情况。项目初期获取的房屋信息比较粗略，无法全面反映房屋整体风貌特征，不利于控制抢建和征收成本的精算，难以为征收决策提供精准、可靠的参考信息。项目征收中，不足以为左邻右舍房屋价格提供对比便利，不利于相似房屋建筑的整体平衡、价格协调，反映房屋的真实性、价格的客观性。

　　BIM技术画面立体、色彩真实，直观显示征收项目的进度。在项目前期，用倾斜摄影技术对整个征收项目区域进行实景三维建模，获取正射影像，快速采集征收项目决策所需要的面积、层高、结构等房屋基础数据。实景三维模型对征收区域的数据还有很强的时效性、锁定性，可以反映某个时点的房屋状况，提高征收房屋违建判断的准确性，有利于降低审计人员的工作量，降低审计风险。

　　（二）模型数据化

　　传统房屋征收项目中，土地、房屋、人口等基础数据分散在不同的单位、部门中，随征收项目进度获取不同的信息。项目决策期，需获得用途、面积、取得方式等土地信息，面积、套数、用途等房屋信息，关系、年龄、性别等人口信息，用于初步估算项目房屋征收、人员安置费用。项目实施阶段，由评估、测绘、征收服务等机构通过专业服务，获取房屋结构、面积、安置人员、分户补偿等信息。在外部环境不变的情况下，可以逐次汇总，形成项目房屋征收费用。然而，在项目决策期，项目范围、征收补偿标准等存在很大不确定性，任何一个因素的变动都会导致整个项目费用的变化，传统的操作方法难以在短期内完成项目费用测算。

　　BIM 技术使建立的房屋模型成为了相应房屋征收信息的载体，可以有效融合自然规划、住建、人社等部门的土地、房屋、人口等基础数据，根据房屋征收补偿方案，构建费用模块，匡算房屋征收补偿费用，提取相关税费，汇总项目征收成本，形成房屋征收数据模型。BIM技术中的测量、计算功能可以协助审计人员高效地审核房屋测量及评估作业，发现征收评估中的虚假、错误、人为改动测量数据的情况，提高审计工作效率。

　　（三）项目过程化

　　目前，我国对于房屋征收项目的审计一般采用跟踪审计的方式，这样虽可以很好地规范房屋征收、提高建设单位管理水平，但是，以全面性、广泛性、过程性作为优势的跟踪审计，也会因此产生一定的局限性，比如审计力量不足、审计手段有限、审计时间接入点模糊等问题，这都增加了审计风险，审计质量也难以保证。而BIM 技术，可以涵盖房屋征收项目从项目决策到安置阶段的信息，可以为项目参与各方规划一个工作流程，从项目实施公开透明，到及时地将每一个被征收人的信息上传储存，记录每一栋房屋的拆除时间等，展示整个项目的进度情况，保证了信息共享的及时性、数据的完整性，便于项目相关人员和审计人员随时查看。

　　图1.房屋征收整体信息平台 图2.房屋征收现场

　　三、BIM技术在房屋征收审计中的应用

　　利用无人机倾斜摄影技术获得更精确的实景三维模型，将BIM技术运用于房屋征收审计项目实践，实现房屋征收审计信息体系、补偿体系、业务流程、数据建模、数据分析等一体化，提高审计工作效率。以某片区新城开发项目为例，探索BIM技术在房屋征收审计中的应用。

　　（一）项目情况

　　该项目规划用地面积约为27平方公里，其中项目一期用地面积约为9平方公里，涉及企业、居民1390户，征收房屋面积6547564平方米，房屋征收费用261406.96万元。

　　表1. 房屋征收费用汇总表

　　该项目运用大疆创新MRTRICE Pro600无人机+5镜头相机Riy-DG3等设备，从垂直、倾斜等多个不同角度采集影像，利用ContextCapture软件进行三维建模，采用EPS3D软件进行数字化制图，借助BIM成果影像进行包括高度、长度、面积等的量测，高精度还原9平方公里的建筑物原貌，让我们从多个角度观察地物。

　　该项目通过建立房屋征收项目用地、房屋、人口等信息体系，结合房屋征收决定补偿标准，构建房屋征收补偿体系，优化业务流程，融合实景三维模型，实现模型数据化，丰富数据分析、应用，全面、整体、高效开展项目审计监督工作。

　　图3.房屋实景三维模型

　　（二）应用效果

　　1.提高审计监督效益

　　利用BIM技术与空间地理数据有机融合，快速采集征收项目决策所需要的基础数据，包括征收区域内户数、房屋总建筑面积、各层建筑面积、宅基地面积，安置人口以及后续建筑物拆除过程中所产生的建筑垃圾方量等。审计人员依据这些基础数据，审查项目征收方案的科学性、合理性、可行性，在房屋征收的前期、实施、后期管理等阶段具有规范房屋征收工作并节约财政资金（约2600余万元），提高审计效果和效率，降低了审计风险。

　　2.提升审计工作效率

　　以BIM三维模型为载体，承载房屋征收信息体系、房屋征收补偿体系、房屋征收业务流程等模块，将房屋征收补偿模块化、可视化、过程化。融合规划、国土、公安、住建、人社等部门的土地、房屋、人口等基础数据，形成房屋征收数据“一张图”；全面把握房屋征收过程，了解房屋征收进程；统筹标准，匡算房屋征收补偿费用，掌握关键环节成本信息，提高审计工作效率40%左右。

　　图4.房屋实景三维模型

　　3.丰富审计数据应用

　　BIM模型中包含决策、征迁、补偿、审计等各个环节的记录、影像资料等信息，按照审计的要求和标准程序对房屋征收数据加以详细研究和概括总结。用适当的统计分析方法对收集来的大量房屋征收数据进行分析，为项目后期开发建设以及本市其他区域房屋征收提供数据支撑。

　　图5.BIM技术应用图

　　在房屋征收审计中应用BIM技术，可以快速采集征收项目决策所需要的基础数据，审查项目征收方案的科学性、合理性、可行性，在一定程度上监控抢盖、抢种现象，控制后续房屋征收过程中的成本与时间，节约财政资金，有效减少人为裁量及暗箱操作的空间，规范征收工作人员与评估人员工作、行为，发现职务犯罪，提高审计效果和效率，降低审计风险。