住宅专项维修资金作为房屋“养老金”，主要用于保障住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。随着经济社会快速发展，尤其是《民法典》颁布实施后，各地市早期编制的《住宅专项维修资金管理办法》部分条款已经“过时”，给资金筹、管、用造成诸多不便，本文拟从社会治理角度出发，对优化资金管理的路径进行探索，以期为管理实践提供参考。

　　一、专项资金管理现状

　　我国不同区域的房地产市场发展不均衡，住宅专项维修资金的管理水平参差不齐，尤其近年来房地产市场发展迅速，对住宅专项维修基金的管理带来了诸多考验。

　　（一）表现在资金交存方面。我国目前主要依托业主办理网签或不动产权登记环节收取首期住宅专项维修资金，对于业主没有办理不动产登记的情形难以采取有效措施。在《住宅专项维修资金管理办法》施行前已交付的住宅小区，如业主没有办理不动产登记的需求，维修资金收取就较为困难。此外，维修资金交存标准调整也较为缓慢，跟不上经济增长、通货膨胀和建筑行业成本上涨的步伐，到住宅大量集中出保时，资金使用压力较大。

　　（二）表现在公共收益管理方面。按照现行管理办法，住宅小区物业服务用房出租收入、电梯广告收入等公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金。由于现阶段业主委员会法定职责履行不到位的情况客观存在，导致某些小区出现公共收益未按时转交维修资金的情形，公共收益可能出现未按规定使用甚至被挪用的情况。

　　（三）表现在资金使用方面。住宅专项维修资金使用往往要求具有一定的时效性。在《民法典》开始施行前，依据《住宅专项维修资金管理办法》，提取使用须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。这条提取标准往往执行困难，再加上审核流程复杂，导致资金使用难度加大。《民法典》施行以后，已经将提取使用的条件调整为双“三分之二”参与表决且双“过半数”同意。调整后的使用条件已经放宽要求，由于部分业主对专项维修资金的管理和使用不够了解，再加上一些业主参与物业管理的热情不高，维修资金的使用依旧不够顺畅。

　　二、专项资金管理中存在的问题

　　（一）资金管理缺乏强有力的制度依据。一方面，维修资金管理办法不够细化。现行管理办法规定了维修资金的交存、管理、使用、监督等方面，但针对维修资金的交存节点，补交、续交的标准流程和约束性机制等方面缺少明确具体的规定。同时，现行管理办法虽明确了住宅小区公共收益主要用于补充维修资金，也明确了物业企业可以计提管理费用，但住宅小区公共收益监管体制仍然不够完善，相关法规具有滞后性。

　　（二）主管部门服务意识仍需加强。维修资金的管理者为当地物业主管部门，负责资金管理、资金保值增值以及对资金使用申请列支事项进行审核等工作。物业主管部门代管着业主的维修资金，增值收益全部为业主共有，由于资金管理成本较大，且近几年维修项目急剧增加，资金使用提取审核流程繁琐，加重了管理人员工作压力，导致维修资金使用不顺畅。

　　（三）资金管理缺少有效的监督。根据现行管理办法，住房城乡建设主管部门应当会同同级财政部门加强维修资金的监督管理，定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动。物业主管部门应按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计，并依法接受审计部门的审计监督。而从现实情况看，由于小区数量多，住房城乡建设主管部门和财政部门对住宅专项维修资金很难全部监管。另外，业主作为住宅专项维修资金的所有者，对住宅专项维修资金制度的认识不够，不能积极主动发挥社会监督的作用。

　　三、优化专项资金管理的措施对策

　　（一）加强调研论证，完善维修资金管理制度。物业主管部门应加强调研论证，根据住宅建筑安装造价实际变化情况，完善维修资金具体实施办法，适当调整维修资金交存标准，例如,建立定期审查机制,根据经济增长、通货膨胀等因素,每隔一定时间对标准进行审查和调整；不断完善和细化维修资金交存、管理、使用、增值、监督等制度，制定具体的续交、补建标准和流程，健全约束性续交机制。加大维修资金政策的宣传解读，开展专项行动，引导督促业主足额补交、续交维修资金，确保维修资金来源的可持续性。

　　（二）强化维修资金管理，维护业主权益。住房城乡建设部门应加强维修资金信息化系统建设，逐步实现维修资金交存、支用、公示等网上办理功能和业主维修资金余额网上查询功能，推动资金安全高效使用。各级物业主管部门科学测算维修资金使用需求，强化维修项目施工进度、工程款支付管理，优化维修资金支用审批流程，明确各环节审批办结时限，提高审批效率，确保资金使用安全高效，促进住宅专项维修资金方便快捷使用。

　　（三）加大监管检查力度，确保资金安全高效。各级政府应紧贴实际完善维修资金具体实施办法，进一步明确住房城乡建设、财政及街道办事处等部门单位的职责，住房城乡建设部门要会同财政部门加大对维修资金收支管理情况的监督检查。物业主管部门应进一步细化和优化物业监督管理机制，督促社区居委会、业委会切实履行物业监管职责，加强对住宅小区公共收益管理使用情况的监督，切实维护业主权益。维修资金代管机构加大政策宣传，借助房地产开发企业、不动产权登记部门等多方力量，在多个环节向业主推送政策、普及知识，增强业主主人翁意识和公共意识，引导业主积极参与、主动监督。